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绿城理想生活：
老旧小区改造，重“面子”更重“里子”

◎张卉卉/文

样本关键词

◎领域：老旧小区改造

◎亮点：数字化建设

杭州市上城区小营街道南班巷小区，从失修失管到井然有序，50多年的老社区重焕光彩。

改变源于一次大胆的尝试——引入绿城理想生活服务集团有限公司（以下简称“绿城理想生活”）参与社区改造。

作为绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）旗下最大的老旧小区改造业务主体，绿城理想生活至今已完成13个老小区166多万平方米的改造任务。绿城老旧小区改造的最大意义不在于外立面的焕然一新，而在于小区居民生活方式的重新设计。

眼下，老旧小区改造成为民生热点。浙江提出，“十四五”期末，基本完成2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

面对市场的变化，作为房产行业领跑者，绿城中国围绕城市建筑和城市居民全生命周期服务，持续打造房屋4S、城市更新、康养服务等“绿城+”七大新兴服务能力。根据规划，到2025年，绿城中国的新兴业务合同额要达到400亿元。

■面孔之变：老小区改造不仅是外立面

改造后的南班巷小区9幢楼在一堆几乎辨不出外立面颜色的老旧楼房中分外亮眼。蓝白相间的外立面上，白色雨篷整齐划一；狭小的地面上井然有序地划分出停车位和健身步道。

小区一侧，穿过一道门，豁然开朗：“邻里公园”里人声鼎沸，老人们在凉亭里打牌，孩子们在健身器材旁嬉戏。“邻里屋”内杭州市“海绵城市”建设示范点和上城区小营街道“微更新”示范点的铭牌很显眼。

南班巷小区最早的一幢楼建于20世纪60年代，紧邻西湖，原为南宋皇城所在地。

改造前，外墙渗漏开裂、过道狭小拥挤、车位严重匮乏、居民活动空间缺失，一到下雨天，房屋漏水、小区积水是常有的事。

2019年9月，绿城理想生活“进驻”南班巷小区，从环境绿化整治、邻里公园整治、道路交通整治、外立面整治、适老化改造、标识系统及照明系统提升改造、基础设施改造等7个维度，提供“微更新”服务。

绿城理想生活的团队“螺蛳壳里做道场”，拆掉围墙，增加停车位，魔术般变出400米的环形塑胶健身步道、“邻里公园”、健身器场地和两间“邻里屋”……还设了一面“南班记忆”文化墙，把南班巷的千年历史和人文风貌呈现出来。

3个月后，这个绿城理想生活参与改造的首个老社区实现了焕然一新。

从南班巷小区开始，两年的时间内，绿城理想生活在拱墅区文晖街道流水西苑小区、上城区小营街道姚园寺巷西牌楼社区等13个老旧小区“施展拳脚”，打造出一批各具特色的老小区改造样本，得到政府及居民的一致好评。

物理空间的改造是基础，服务内容的注入才是根本。有了在南班巷小区的初次“试水”，“定制化的改造清单和专业化的运营服务”这一具有绿城特色的老旧小区改造服务体系在绿城中国副总裁、绿城理想生活联席董事长杜平的脑海中开始清晰。

定制化的改造清单主要包括完善基础设施、优化居住环境和打造小区特色等内容，并由绿城理想生活旗下的浙江绿城房屋服务系统有限公司（以下简称“绿城房屋4S公司”）等公司的团队提供大运营总包服务或专项运营服务。

■服务之变：绿城+让城市生活更美好

围绕城市建筑和居民全生命周期的智慧化安全健康服务，绿城中国很早就开始了布局。

2017年9月，承接绿城中国“理想生活综合服务商”第一品牌愿景和“绿城+”战略规划，以“城市生活服务运营商”为定位，以“创造生活的美好”为使命，绿城理想生活正式成立。

绿城理想生活在继承绿城中国27年产品优势、服务优势、价值理念和人文情怀的基础上，在发展的第一阶段打造了六大服务能力：浙江绿城筑乐美城市发展有限公司（以下简称“绿城筑乐美公司”）围绕城市存量资产开展的更新改造、运营服务能力；绿城房屋4S公司围绕城市建筑全生命周期开展的房屋维修、焕新及增值服务能力；杭州绿城理想生活产城科技有限公司（以下简称“绿城产城公司”）围绕城市功能融合、产业升级开展的产业园区投资建设及招商运营能力；浙江绿城理想生活商业运营服务有限公司（以下简称“绿城商业公司”）围绕家门口的美好生活开展的商业规划与招商运营服务能力；绿城康养集团有限公司围绕居民全生命周期开展的康养运营服务能力；浙江绿城未来数智科技有限公司围绕智慧科技生活开展的城市居民和园区服务管理能力。

在亲自推动几个老旧小区改造项目的过程中，杜平对中国老旧小区改造的关键需求有深刻理解：公共服务方面，存在公共设施严重缺失的问题，尤其是停车难问题；邻里社交方面，居民缺少沟通交流的公共空间；健康呵护方面，居民缺少医疗康养服务；出行方面，存在居民上下楼梯难的问题……由于改造中缺乏能够一站式解决问题的牵头方，导致了统筹能力弱、责任主体不明确等问题。

系统性解决老旧小区问题的办法依然不多，而绿城理想生活提供的生活服务体系正是围绕这些难点痛点，形成了一站式的解决方案。

绿城筑乐美公司，秉承系统化产品营造和服务创新理念，以高品质的物业运营为城市创造美丽，以高水准的服务升级为生活创造美好，致力于成为国内品质领先的城市更新综合运营服务商。

绿城产城公司在工业和产业园区、历史街区等领域通过统合整治、部分重建、全拆全建等业务重建商业配套、创新空间、生活设施、管理平台，同时打造完善的产城综合服务生态体系，助推产业升级。

在理想化的老旧小区改造设想中，高品质的物理空间改造提升和高质量的服务内容设计缺一不可。成功打造新社区商业中心“浙江样板——杨柳郡·好街”的绿城商业公司，以构建理想社区和邻里关系新平台为理念，对传统社区商业进行重建，让社区商业成为家门口“最后一公里”的幸福。

从最早的蓝庭护理院到乌镇雅园的“学院式养老”1.0版，再到“学院式颐养”2.0版，“中国养老TOP10企业”绿城康养集团有限公司的成功服务经验将毫无保留地植入改造后的老旧小区。

在绿城中国看来，一座好房子的标准是“高颜值、极贤惠、很聪明”。其中，所谓“聪明”，就是通过科技手段实现万物链接，提升居民的居住体验感和生活品质。浙江绿城未来数智科技有限公司以建设未来社区为理念，为项目提供全链条、一站式数字社区建设和运营服务，全面提升城市生活服务的品质。

■治理之变：开拓数字化管理新蓝海

老旧小区改造的最终目的是实现社区治理，满足居民对美好生活的向往。

2020年7月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，城镇老旧小区改造应推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。

对于老旧小区的长效管理，绿城理想生活创造性地提出了城市服务4S体系和“8+N”场景，并在此基础上打造数字化生活服务平台。

城市服务4S体系由核心价值体系（以核心价值观为依托，构建社区信用积分系统）、社会保障体系（依托智慧园区建设，打造社区中脑，联动城市大脑，打通信息孤岛，完善社区数字管理体系）、生活配套体系（进一步完善园区空间规划，提升公共空间的综合服务能力）、生活服务体系（以“IOC+APP”为核心，以“AI管家+生活管家”为支撑，打造线上、线下服务体系）组成。4S体系设立为的是帮助城市服务“8+N”场景落地。所谓“8”，指的是基础物业、城市治理、社区商业、教育、养老、健康、智慧交通、邻里文化等8个方面。

“价值体系是根本，服务场景是保障。生活服务平台做好价值观引导的同时，为客户精准匹配所需高品质服务，从形式到内容升级绿城大服务体系。”杜平表示，“数字建设和物理空间的改造是前提和手段，长效运营机制的建立才是最重要的突破，目前我们还在探索。”

上城区南星街道复兴南街的海月花园项目是绿城理想生活正在探索的数字化改造典型案例。

复兴南街是南星地区的主干道，两侧多为2000年以前建成的老旧回迁小区，整体商业业态落后，路面设施老化。绿城理想生活在当地所实施项目最大的亮点就是数字化技术在社区治理创新上的实践。

南星街道将打造以“智慧园区IOC+APP”为核心的社区操作系统：一方面，搭建完善社区统一运营服务平台，建设数字“孪生”社区，打通“居民—小区—社区—街道”四级数字化管理体系；另一方面，实现生活服务线上化，以手机上的社区APP为载体，打造线上综合生活服务平台。

“城市服务4S体系和8+N场景”在绿城理想生活为其他老旧小区提供的运营解决方案的思路中也可略窥一二。

小营街道姚园寺巷社区将一块2000余平方米的空地，打造成为温馨的“邻里中心”，为社区居民提供文化体育、医疗卫生、养老等日常服务；流水西苑小区打造生活服务环，在小区内主路线上设置社区商业、健康医疗、养老、幼托、政务等生活服务内容，居民日常生活需求基本可以在自家小区内得到解决。

绿城中国品牌营销中心总经理、绿城理想生活原总经理祝军认为，绿城具有与未来社区的“九大场景”高度匹配的落地能力和系统性资源，绿城理想生活实施老旧小区综合改造的优势在于能结合未来社区建设，推动老旧小区的功能完善、空间挖潜和服务提升，努力打造“六有”（有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系）宜居小区。

老旧小区改造呼唤专业化、市场化的实施主体。

在杜平看来，绿城理想生活这艘搭载了“物理空间改造+数字化建设+综合运营（养老、社区商业、新型物业、教育、医疗等业态）”完整业务体系的理想之舰已经启航，但“这是一条艰难而漫长的路，政府的主导作用是决定性的。企业将在条件允许的情况下，导入适配的商业模式，走市场化道路，配合协助政府做好这一民生工程”。